valeur d'acquisition, acquisitions premium
droit français et droit espagnol
français, anglais, espagnol, italien
d'expérience en transactions complexes
Pourquoi un avocat indépendant fait la différence
Indépendance totale.
Coordination avec votre réseau de conseils existant ou recommandation d'experts indépendants. PSL Avocat est rémunéré par l'acheteur, point.
Inscrit aux deux barreaux, intervention directe en France et en Espagne.
Inscription au Barreau de Paris et au barreau de Barcelone (ICAB). Une seule pratique couvre les deux juridictions, de bout en bout.
Pratique opérationnelle en français, anglais, espagnol et italien
La transaction se gère directement en français, anglais, espagnol et italien. Interlocuteur unique du début à la signature, gestion clé en main du dossier.
Pour qui
La pratique s'adresse aux acheteurs internationaux qui opèrent entre deux systèmes juridiques, deux fiscalités et plusieurs langues. Quatre profils concentrent l'essentiel des missions entre un et dix millions d'euros.
Acquéreur anglophone à Paris ou Barcelone
Les acheteurs anglophones, principalement britanniques et américains, constituent une part significative du marché HNWI à Paris comme à Barcelone. À Paris, recherche concentrée dans le Marais, Saint-Germain, le 6e, le 7e, le 1er. À Barcelone et autour, Pedralbes, Sarrià, Eixample dreta, Sitges, Castelldefels. La transaction se gère en anglais, du premier appel à la signature.
Acquéreur italophone à Paris ou Barcelone
Les Italiens sont le troisième contingent étranger à Paris (9 % selon les Notaires du Grand Paris), avec une préférence marquée pour la rive gauche, Saint-Sulpice et le 6e. À Barcelone, ils acquièrent en résidence secondaire ou principale, souvent à l'Eixample ou sur la côte (Sitges, Costa Brava). Italien parlé directement par PSL Avocat : la revue du compromis, des arras et de la documentation se fait directement par l'avocat dans la langue du dossier.
Acquéreur francophone à Barcelone et sa région
Résidence principale, secondaire ou investissement familial. Zones de prédilection : Eixample, Sarrià, Pedralbes, Bonanova, Sant Cugat del Vallès pour les familles. Côte sud (Garraf) : Sitges, Castelldefels. Côte nord (Maresme) : Alella, Premià de Dalt, Sant Vicenç de Montalt, Cabrera de Mar. Costa Brava : Begur, Calella de Palafrugell, S'Agaró pour la résidence secondaire. Acheteur résident en Espagne ou non-résident, le statut fiscal change la fiscalité d'acquisition et de cession : la due diligence est calibrée en conséquence.
Acquéreur du Moyen-Orient et du Golfe ou francophone international à Paris
Les acquéreurs du Moyen-Orient et du Golfe comptent parmi les principaux contingents étrangers à Paris, souvent acquéreurs sans crédit, entre un et dix millions d'euros. PSL Avocat traite la transaction directement en français, avec une attention particulière aux obligations déclaratives non-résidentes, à la structure d'acquisition (nom propre, SCI) et à la coordination avec le notaire parisien.
Ce que fait PSL Avocat
Quatre domaines d'intervention, côté acheteur.
Due diligence sur le bien
En France : vérification au service de la publicité foncière, diagnostics obligatoires, règlement de copropriété, charges et dettes de copropriété, droit de préemption, permis de construire existants, litiges en cours. En Espagne : Registro de la Propiedad, charges, hypothèques, servitudes, saisies, état urbanistique, ITE et cédula de habitabilidad à Barcelone, statuts de la Ley de Propiedad Horizontal, dettes courantes, procédures en cours, restrictions de location touristique. Pour les achats sur plan : vérification des garanties du promoteur.
Contrats
En Espagne : revue et négociation du contrato de arras (confirmatorias, penitenciales ou penales) et de l'escritura pública. En France : compromis ou promesse de vente, conditions suspensives, dépôt de garantie, clauses pénales, garanties. Dans les deux pays : revue des délais, des conditions et des recours en cas de défaillance d'une partie. L'acheteur signe en sachant exactement ce à quoi il s'engage.
Structure d'acquisition
Présentation et analyse juridique des véhicules d'acquisition disponibles : nom propre, SCI française, SL espagnole, démembrement de propriété. Comparaison sous l'angle du droit civil et commercial français et espagnol : ségrégation d'actifs, gouvernance, chemin successoral. La dimension fiscale est systématiquement traitée par le fiscaliste ou l'avocat fiscaliste avec lequel PSL Avocat coordonne. Leurs conclusions alimentent directement la structure et les contrats avant signature.
Coordination cross-border
Interlocuteur unique côté acheteur pendant toute l'opération. Coordination avec le notaire ou notario, l'agent immobilier, le conseil du vendeur, la gestoría, le fiscaliste, l'expert-comptable et le courtier en financement. Documents, délais, paiements, inscriptions : tout passe par une seule pratique. L'acheteur gère une relation professionnelle unique dans deux pays et plusieurs langues. Les sujets de succession transfrontalière sont identifiés en amont et traités avec le notaire et le fiscaliste compétents.
Coordination avec gestoría, fiscaliste et expert-comptable
Pour chaque transaction, PSL Avocat identifie le bon spécialiste selon le profil de l'acheteur et la nature du bien. La gestoría gère le NIE, les formalités administratives et les inscriptions. Le fiscaliste ou l'avocat fiscaliste traite la dimension fiscale : ITP, plus-value, implications de la résidence fiscale, IS lorsque l'acquisition passe par une société. L'expert-comptable intervient en France lorsque la structure le justifie.
PSL Avocat coordonne avec ces professionnels pour que la dimension fiscale et administrative soit intégrée à la structure de l'acquisition avant signature. Leurs conclusions alimentent directement les contrats.
L'acheteur traite avec un interlocuteur unique.
Après le Golden Visa
Le Golden Visa espagnol pour investissement immobilier a été aboli le 3 avril 2025. Les acquisitions immobilières se font désormais sur leurs seuls mérites juridiques et économiques, sans lien avec un quelconque programme de résidence.
Les questions de résidence sont traitées par un avocat en droit de l'immigration, séparément et en parallèle. L'intervention de PSL Avocat porte sur la sécurisation de l'acquisition : due diligence, contrats, structuration et coordination.
Vente et situations complexes
Vente à Barcelone
Obligations fiscales du vendeur en Espagne : plusvalia municipal, IRNR ou IRPF selon la résidence fiscale, retenue de 3 % sur les non-résidents. Coordination avec l'agence, le notaire et la gestoría pour les aspects déclaratifs. L'opération est gérée en espagnol et dans la langue de l'acheteur.
Vente à Paris
Diagnostics obligatoires, coordination avec le notaire parisien. Plus-values immobilières des non-résidents : en Espagne, la cession d'un bien par un non-résident UE déclenche une retenue de 3 % du prix de vente par le notaire au profit de l'AEAT, avec liquidation finale au taux de 19 % sur la plus-value nette. En France, les non-résidents UE sont soumis à 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec abattements pour durée de détention. La structuration de l'acquisition influence directement la fiscalité de la revente. Droits de préemption : en France, le droit de préemption urbain (DPU) du maire peut s'exercer sur certaines zones du Marais ou du 16e arrondissement. En Catalogne, le tanteo et le retracto s'appliquent dans certaines zones de Barcelone, notamment sur le logement protégé et certains arrondissements. La vérification du périmètre applicable est faite en due diligence avant le compromis. Accompagnement en français et dans la langue de l'acheteur.
Litiges et conflits
Analyse contractuelle, négociation amiable et coordination juridictionnelle en cas de différend avec un vendeur, un acheteur, un promoteur ou un agent immobilier, sous droit français ou espagnol. Intervention dès la phase de négociation, avant que le conflit n'escalade.
Questions fréquentes
À partir de quelle valeur d'acquisition intervenez-vous ?
Pratique dédiée aux acquisitions entre un et dix millions d'euros.
Quelle est la différence concrète entre votre intervention et celle du notaire ?
Le rôle du notaire en France et en Espagne. En France, le notaire authentifie l'acte et protège la régularité juridique de la vente, en représentant équitablement les deux parties. En Espagne, le notaire authentifie les signatures et l'acte de vente. Les vérifications sur les charges du bien, sa situation cadastrale et sa conformité urbanistique relèvent de l'acquéreur. PSL Avocat agit pour l'acheteur en amont du notaire, sur les vérifications qui complètent celles de l'officier public.
Vérifiez-vous les charges, servitudes et l'état urbanistique du bien avant la signature ?
Oui. La vérification couvre le Registro de la Propiedad en Espagne ou le service de la publicité foncière en France, les charges et hypothèques, les servitudes, les saisies, l'état urbanistique, les diagnostics obligatoires, les ITE et cédula de habitabilidad à Barcelone, les statuts et dettes de la communauté de propriétaires, les litiges en cours et les restrictions de location touristique le cas échéant.
Quelles sont les différences entre le compromis de vente français et le contrato de arras espagnol ?
Le compromis français crée une obligation réciproque avec un délai légal de rétractation de 10 jours pour l'acheteur non-professionnel. Le contrato de arras espagnol n'est pas l'équivalent : il existe en trois variantes (confirmatorias, penitenciales et penales). Les arras penitenciales permettent à l'acheteur de se rétracter en perdant les arrhes, ou au vendeur de se rétracter en les restituant au double. Les arras confirmatorias n'offrent pas ce droit de rétractation et peuvent exposer à une exécution forcée. Le choix du type d'arras se fait avant signature, en pleine connaissance de ses conséquences.
SCI, SL espagnole ou nom propre : quel régime juridique pour quel projet ?
Le choix dépend du profil patrimonial, du nombre d'acquéreurs, de la projection successorale et de la fiscalité applicable. PSL Avocat présente les options sous l'angle juridique. La décision finale est prise avec le conseil fiscal du client.
Travaillez-vous en italien et en anglais directement, sans interprète ?
Oui. Le premier échange, la due diligence, la revue contractuelle et la coordination notariale se font directement dans la langue de l'acheteur : français, anglais, espagnol ou italien (italien professionnel).
Couvrez-vous les zones autour de Barcelone (Sitges, Castelldefels, Alella, Sant Cugat) ?
Oui. À Barcelone et environs : Pedralbes, Sarrià, Tres Torres, Bonanova, Eixample, Diagonal Mar. Côte sud (Garraf) : Sitges, Castelldefels. Côte nord (Maresme) : Alella, Premià de Dalt, Sant Vicenç de Montalt, Cabrera de Mar. Intérieur : Sant Cugat del Vallès. Costa Brava : Begur, Calella de Palafrugell, S'Agaró pour la résidence secondaire. Le déplacement se fait depuis Barcelone.
Le rôle d'un avocat dédié à l'acheteur
PSL Avocat agit exclusivement pour le compte de l'acquéreur. Les honoraires sont versés par le client, ce qui aligne strictement les intérêts. La revue des points sensibles du dossier (titre de propriété, charges, urbanisme, fiscalité) est faite dans cette perspective. PSL Avocat coordonne avec l'agent immobilier, le notaire et le conseil fiscal du client lorsque c'est dans son intérêt.
Mis à jour le 28 juillet 2026
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